配资炒股 <配资炒股>房地产开发贷款基本条件、程序及展期相关问题全解析
七、房地产开发贷款问题（一）房地产开发概述（二）房地产开发贷款基本条件和程序（三）房地产开发贷款的主要问题（四）房地产开发贷款的完善（一）房地产开发概述1、开发过程各阶段2、市场风险购买和租赁需求 定位 （二）房地产开发贷款基本条件和程序1、基本条件在商业银行开立基本结算账户或一般存款账户，经营收入目前全部或部分在该行结算生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地市场的需求，市场销路较好开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划房地产开发贷款基本条件、程序及展期相关问题全解析，其立项文件完整、真实、有效已经取得开发建设项目的土地使用权开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定借款人计划投入开发建没项目的自有资金不低于规定的比例在实行贷款证(卡)的地区，持有年审合格的《贷款证(卡)》。2、程序贷款展期不能按期归还贷款的，借款人应当在贷款到期日之前，向贷款人申请贷款展期。是否展期由贷款人决定。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意的书面证明。已有约定的，按照约定执行。 短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过3年。国家另有规定者除外。借款人未申请展期或申请展期未得到批准，其贷款从到期日次日起，转人逾期贷款帐户。 3、房地产开发贷款要点“四证”齐全国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证 房地产开发固定资产投资项目资本金比例符合要求房地产开发（不含经济适用房项目）均由２０％及以上提高到３５％及以上。征信调查项目评估房地产开发项目投资支出评估 开发项目的营业收入评估房地产开发项目的营业支出评估 房地产开发项目营业税金及附加评估房地产开发项目财务效益的分析 征信管理根据巴塞尔新资本协议的要求，参与国际竞争银行尤其是实力较强的银行要建立内部评级体系，内部评级的要点包括违约概率( of ，简称PD)和给定违约损失率（Loss Given ，简称LGD）的确定，而PD是借款人信用等级内涵的重要构成部分。 征信调查中的原则五C原则 (1)品行() (2)能力()(3)资本() (4)担保品() (5)经营状况( of ) 五P原则(1)借款人因素( ) (2)目的因素( ) (3)还款因素( ) (4)保障因素( ) (5)前景展望因素( )征信调查中的原则（续）MFE原则 (1)管理要素( ) (2)财务要素( )(3)经济要素( )征信调查的主要内容对企业的征信调查 企业决策管理层的情况 企业的业务现状和展望情况企业偿债及担保能力 行业的特点企业财务分析 国际信用分析 征信调查中的主要财务指标短期偿债能力指标1.流动比率流动资产流动比率＝-----------×100﹪流动负债2.速动比率速动资产速动比率＝-----------×100﹪流动负债 3.现金比率现金＋短期证券 现金比率＝-----------------×100﹪流动负债长期偿债能力指标1.资产负债率 负债总额资产负债率＝-----------×100﹪资产总额2.产权比率负债总额产权比率＝---------------------×100﹪所有者权益总额3.已获利息倍数税前利润＋利息费用已获利息倍数＝---------------------------利息费用盈利能力指标 1.资产总额收益率净利润资产总额收益率＝-------------------×100﹪平均资产总额资产总额年初数＋资产总额年末数式中，平均资产总额＝------------------------------------2 2.所有者权益利润率净利润所有者权益利润率＝---------------------×100﹪平均所有者权益所有者权益年初数＋所有者权益年末数式中，平均所有者权益＝--------------------------------------2征信调查中的主要非财务指标 资质等级开发建设工作量开发产品合格率开发产品优良率开发产品销售率 合同履约率贷款按期偿还率贷款利息按期支付率（三）房地产开发贷款的主要问题1、比较缺乏对于宏观经济和行业发展的研究开发商用初始证贷款，给房地产开发贷款的发展带来负面影响2、依靠“关系、人脉”发放贷款的现象依然存在，贷款准入把关不严3、征信调查不深入4、项目评估不稳健5、房地产开发贷款面临法律风险最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》建设工程竣工之日或者建设工程合同约定竣工之日起6个月内，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（四）房地产开发贷款的完善1、加强相关研究2、注意总量控制、扶优限劣、优化结构3、加强合规审查、减少和避免操作风险4、其他
